Wirksamkeitsvoraussetzungen der Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung
Betriebskostenabrechnungen müssen bestimmte Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllen.
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall widersprach der Mieter einer Betriebskostenabrechnung weil während der Abrechnungsperiode einen Vermieterwechsel gegeben hatte und nach Meinung des Mieters die Abrechnung nicht vollständig von dem neuen Vermieter geltend gemacht werden konnte. Außerdem „erhob der Mieter Widerspruch“, dass die Gesamtkosten für verschiedene Kostenarten nicht angegeben waren.
Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten nach §§ 556 Absatz 1 Satz 1, Absatz 3 Satz 1, 259 BGB wurde jedoch stattgegeben.
Insbesondere der Eigentumswechsel während der Abrechnungsperiode konnte in diesem Fall der Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht entgegenstehen. Denn das exakte Wissen um die Person des Vermieters ist unbedeutend, wenn die beibehaltene Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung weiterhin erstellt und auf den Vermieterwechsel hingewiesen wurde, wie in diesem Fall.
Voraussetzung für die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ist zunächst die Einhaltung der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Die Betriebskostenabrechnung muss dabei formell ordnungsgemäß sein, gemäß § 259 BGB. Wenn sie „also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben“, enthält. Die Wirksamkeitsvoraussetzungen der Betriebskostenabrechnung richten sich weiterhin „danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.“ Der Mieter muss also auch ohne besonderes Wissen in der Lage sein, die Kostenberechnungen nachzuvollziehen. „Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.“
Auch nicht umlagefähige Kosten sind anzugeben, sowie die Umrechnung der Kosten auf einzelne Wirtschaftseinheiten. Werden jedoch gesonderte Rechnungen für jede Wohneinheit erstellt, von zum Beispiel einem Hauswartunternehmen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Gesamtrechnung für die gesamte Wirtschaftseinheit anzugeben. In diesem Fall handelt es sich auch nicht um eine Umrechnung der Kosten, sondern lediglich um die Widergabe einer eingegangenen Rechnung.
BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13