Eine Kündigung kann durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Unter bestimmten Umständen kann also die verspätete Begleichung der Miete einer fristlosen Kündigung entgegenstehen.
Zahlt der Mieter seine Miete nicht, liegt eine Pflichtverletzung vor. Die Pflichtverletzung kann den Vermieter dazu berechtigen, den in Verzug geratenen Mieter zu kündigen, wenn er insgesamt mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug gerät. § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB gewährt dem Mieter jedoch die Möglichkeit der Heilung seiner Pflichtverletzung, sobald er innerhalb einer bestimmten Frist die noch fällige Miete vollständig begleicht. Die Begleichung der noch ausstehenden Miete lässt jedoch nur die fristlose Kündigung entfallen. Kündigt der Vermieter gleichzeitig ordentlich – das heißt mit der vertraglich vereinbarten Frist, wird diese Kündigung durch die Schonfristzahlung grundsätzlich nicht berührt. Eine ordentliche Kündigung, also fristgemäße Kündigung, bleibt wirksam. „Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden.“
Doch können weitere Anhaltspunkte gegen eine fristgemäße Kündigung sprechen. So etwa wenn „durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheint oder“ wenn „das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung sich im Sinne von § 242 BGB als treuwidrig erweist“. Auch „kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seine Leistungsfähigkeit“, könnte vom Mieter vorgetragen werden.
Hingegen könnte gegen den Mieter sprechen, wenn er bereits mehrfach durch die verspätete Zahlung der Miete aufgefallen ist. Auch Umstände, die zu einem geringen Einkommen des Mieters führen, führen nicht dazu, dass die ordentliche Kündigung unwirksam wird. Das „Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit“ verbleibt beim Mieter. Wenn also der Mieter beispielsweise lediglich eine geringe Rente zur Verfügung hat und er die Miete nicht länger begleichen kann, kann der Vermieter bei entsprechendem Zahlungsverzug das Mietverhältnis kündigen.
so auch: LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14).
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 – 65 S 366/13
